บทความ

Check out market updates

!! โฉนดที่ดินที่รู้จักมีกี่แบบ (Title Deed) แล้วอะไรคือ น.ส. 4 / น.ส 3 ก. / น.ส. 3

มาทำความรู้จักเอกสารสิทธิที่ดินให้มากขึ้นกันดีกว่า แบบที่ 1 โฉนดที่ดิน หรือ น.ส. 4 (ครุฑแดง)คือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นๆ ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นเอกสารสิทธิที่ได้รับการยอมรับและมีความน่าเชื่อถือมากที่สุด ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ตัวเมือง เขตที่อยู่อาศัยต่างๆ มีลักษณะตำแหน่งที่ตั้ง ขอบเขต และ จำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง สามารถทำการซื้อ – ขาย ได้ถูกต้องตามกฎหมาย ทั้งนี้หากที่ดินที่มีโฉนดที่ดินถูกปล่อยไว้นานเกิน 10 ปี โดยไม่มีการทำประโยชน์ในที่ดินซึ่งมีบุคคลอื่นเข้าครอบครองโดยสงบเปิดเผย บุคคลนั้นสามารถดำเนินคดีทางศาลเพื่ออ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้ ส่วนโฉนดหลังแดงจะถูกนับว่าเป็น น.ส. 4 เช่นกัน ซึ่งมีที่มาจากใบจอง น.ส. 2 (หนังสือทางราชการที่ออกให้เพื่อยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ชั่วคราว) แต่จะถูกระบุชัดเจนอยู่ในส่วนหลังโฉนดห้ามโอนภายในระยะเวลา 5-10 ปี แบบที่ 2 น.ส. 3 ก. (ครุฑเขียว)เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งออกโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ (นายอำเภอในท้องที่) มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ มีความน่าเชื่อถือรองลงมาจากโฉนดที่ดิน สามารถทำการซื้อ – ขาย ได้ถูกต้องตามกฎหมาย ขณะเดียวกันยังสามารถไปทำเรื่องเพื่อเปลี่ยนสถานะเป็นประเภทโฉนดที่ดิน (น.ส. 4) ได้เช่นกัน หากมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้ว แบบที่…

ทำไมต้องขายด้วยวิธีการประมูล !

เปลี่ยนแนวความเชื่อของคุณกับข้อเท็จจริงของเรา ทำความรู้จักรูปแบบการขายด้วยวิธีการประมูลเราแนวคิดของ PPA ให้มากขึ้น

ได้เวลามาทำความรู้จักมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน จาก ธปท. (บังคับใช้ตั้งแต่ 1 เม.ย. 2562 ที่ผ่านมา)

แนวทางการควบคุมสินเชื่อบ้านจะมีการปรับลดมูลค่า LTV (การอนุมัติสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ตามความเหมาะสมเพื่อลดความเสี่ยงของยูนิตคงค้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ซึ่งในหลายๆประเทศได้เริ่มบังคับใช้จริงเป็นที่เรียบร้อยแล้ว หลักเกณฑ์ดังกล่าวจากธนาคารแห่งประเทศไทย จะไม่ส่งผลกับกลุ่มดังนี้ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก (ราคาซื้อ-ขายไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท)ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ซึ่งผ่อนชำระเงินกู้หลังแรกครบแล้ว หรือ เกินระยะเวลา 3 ปีขึ้นไปผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อก่อนวันที่ 1 เม.ย. 2562ผู้กู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อน 15 ต.ค. 2562 ทั้งนี้กลุ่มที่จะได้รับผลกระทบคือผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ซึ่งอยู่ระหว่างผ่อนชำระสัญญาเงินกู้หลังแรก และ ระยะเวลายังไม่ถึง 3 ปีผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไปผู้กู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยและมีมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ทั้งนี้ผลกระทบดังกล่าวคือการถูกกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ / การอนุมัติสินเชื่อเทียบกับมูลค่าหลักประกัน ความหมายคือกลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำที่เพิ่มขึ้น ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของผู้กู้ซื้อนั้นๆ อย่างไรก็ตามผลประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากหลักเกณฑ์นี้คือ– คัดกรองกลุ่มผู้กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และลดจำนวนผู้กู้ซื้อเพื่อการลงทุนหรือ  เกร็งกำไรจากอสังหาริมทรัพย์– เพื่อลดความเสี่ยง Over Supply ในระยะยาว– สถาบันการเงินสามารถความเสี่ยงการในการปล่อยสินเชื่อ และคัดกรองลูกหนี้ที่มีความสามารถในการชำระ    หนี้ได้มากขึ้น

มาเริ่มทำความรู้จัก ‘’ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี’’ หากคุณคิดจะซื้อ – ขายอสังหาริมทรัพย์

‘’ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี’’ ได้ถูกกำหนดขึ้นตามประมวลกฎหมายที่ดินโดยจะถูกเรียกเก็บเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยพนักงานเจ้าหน้าจะดำเนินการนำส่งเป็นรายได้ให้รัฐ หรือ ในทางทั่วไปแล้วค่าธรรมเนียมฯ และภาษีดังกล่าวจะเข้ามามีบทบาทกับการซื้อ – ขายที่ดิน, บ้าน, ห้องชุด และ อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ดังนั้นทั้งฝั่งผู้ซื้อ และ ฝั่งผู้ขายไม่ควรมองข้ามและควรจะทราบรายละเอียดซึ่งเป็นสิ่งที่สำคัญและจำเป็นอย่างมาก ค่าใช้จ่ายฯ ในการซื้อ – ขาย อสังหาริมทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดิน ประกอบไปด้วย 5 ประเภทดังต่อไปนี้ ⭕️ 1. ค่าธรรมเนียมการโอน (2%)ภายหลังที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยผู้ซื้อ หรือ ผู้ขายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขาย โดยจะคิดจากราคาที่สูงกว่า ผู้ที่จะชำระขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่าง 2 ฝ่าย และในทางที่ดีและป้องกันปัญหาที่เกิดขึ้นในภายหลังควรระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อให้ทราบล่วงหน้า ทั้งนี้ในกรณีที่ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาฯ โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายมักจะแบ่งชำระค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง หรือ ร้อยละ 1 ⭕️ 2. ค่าอากรแสตมป์ (0.5%)ในส่วนค่าอากรฯ ผู้ขายจะเป็นฝ่ายชำระในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขาย โดยจะคิดจากราคาที่สูงกว่า…